통화량(M1, M2)와 부동산 가격, 전세난이 상관 있을까? 전세 폭등 온 이유 알아보기!

안녕하세요! 이번 포스팅에서는 통화량인 M1, M2와 부동산 가격, 전세난이 상관이 있을지에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 이걸 왜 알아야 하냐고요?

 

일단 최근에 전월세를 선택하신 분들은 무조건 읽으셔야 합니다. 전월세를 당시에 싸다고 선택하신 순간부터 수천~수억을 손해보셨기 때문입니다. 앞으로 엄청난 전세가 상승분을 마주하시게 될 거거든요. 만약 이 포스팅에서 나온 내용을 미리 아셨다면.. 그런 선택은 하시지 않으셨을겁니다. 

 

그러면 본격적으로 어떤 내용일지 알아보도록 하겠습니다!

 

여러분은 돈이 풀리면 부동산 가격이 오른다는 말을 들어보셨나요? 뭔 당연한 이야기를 하냐고 생각하시는 분들도 계실 텐데요. 하지만 저는 궁금해졌습니다. 정말 그런 것인지... 결론부터 이야기하면 거의 따라서 움직입니다. 무려 상관관계가 1에 수렴합니다. 상관관계는 1에 수렴할수록 서로 관련이 있다는 의미인데 이 수치는 엄청난 것입니다.

 

좌측은 주택매매지수, 우측은 통화량(M1)

 

하지만 우리는 '짝짝짝 너 참 대단하구나? 이런 것도 하고 훌륭해!' 란 칭찬 같은 걸 받기 위한 게 아니죠? 이게 돈이 당연히 되겠죠? 돈을 엄청나게 풀었는데 부동산은 상대적으로 적게 올랐다면 앞으로 따라서 오를 것으로 예상해 볼 수 있습니다.

 

우리는 이 아이디어를 활용하려 합니다. 이 방법을 위해서 오늘은 통화량과 부동산 가격과의 상관관계를 직접 구하는 방법을 알아보려 합니다. 조금 어렵지만 알아두기만 하면 돈이 되는 정보이니 여러분도 잘 따라 해보세요!

 

통화량(M2) & 주택매매 / 전세 가격 데이터 찾기

돈도 여러 종류가 있습니다. 좁게 보아서 은행이 보유하고 있는 것만 볼 것인가 넓게 보아 시중에 돌고 있는 돈까지 볼 것인가에 따른 것인데요. 우리는 그중에서 넓게 보는 M2를 중심으로 통화량을 확인해 볼 것입니다.

 

우선 '한국은행 경제통계시스템'에 '통계 검색'으로 들어갑니다.

 

 

다음으로 검색 가능한 통계 목록이 쫙 뜨는데 아래의 순서대로 클릭하셔서 'M2 상품별 구성내역(평잔, 계절조정)'으로 들어갑니다.

 

 

세부 통계 항목에서 보면 다양한 종류의 통화가 나옵니다. 우리는 이런 부분은 세세하게 따지지 않고 M2 전체만 볼 것입니다. '전체 선택' 클릭하시면 전부 선택이 해제되므로 클릭 후 'M2(평잔, 계절조정계열)'만 클릭합니다.

 

 

여기까지 진행 후 하단에 '목록에 추가' 이후 '선택한 목록 조회'를 클릭해 주시면 됩니다.

 

 

다음은 원하시는 기간을 지정해 주시면 됩니다. 저는 통계 기록 기간 이후 전체의 기록을 조회했습니다. 엑셀이나 CVS 파일로 '자료받기'를 하시면 됩니다.

 

 

같은 방법으로 '주택매매가격지수'와 '주택전세가격지수'를 다운로드합니다.

 

 

데이터 간 상관관계 구하기

상관관계는 데이터 간 관련성을 수학적으로 분석하는 것입니다. 어렵게 생각하시지 마시고 수치가 -1 ~ 1 사이에서 나오고 양 극단에 가까워질수록 관련성이 깊다고 생각하시면 됩니다!

 

상관관계에 대한 컴퓨터에 설치된 엑셀이나 한셀, 또는 구글 스프레드시트를 활용하여 데이터 간 상관관계를 구할 수 있습니다. 저는 구글 스프레드시트를 활용했습니다. 우선 요렇게 구글 스프레드시트에 데이터를 정리합니다.

 

 

우선 저는 M2와 주택 매매가격과의 상관관계부터 알아보기 위해서 요렇게 상관관계를 간편하게 구해주는 함수인 'CORREL' 함수를 활용했습니다.

 

 

이렇게 적용하면 상관관계가 상단에서 서술한 매매가격은 0.96, 전세가격은 0.98이라는 것을 확인할 수 있습니다.

 

 

우리가 궁금한 것은 현재 시장이 어떻게 돌아가고 있는지입니다. 시간을 조금 좁혀서 2020년 ~ 2023년 까지로 해보면 아래의 상관관계가 나오게 됩니다.

 

매매는 그렇다 쳐도... 전세 가격이 뭔가 이상하시죠? 장기 시계열로 보면 0.98에 달하는 밀접한 관계를 보이는 데이터였습니다. 요걸 조금 데이터를 가공해서 차트로 만들어보겠습니다. 통화량 대비 전세가가 과도하게 오른 이후 과도하게 하락했었다는 것을 알 수 있습니다.

 

 

장기 시계열로 1에 수렴하는 두 데이터가 이렇게 엇박자를 보였다면 앞으로의 데이터가 어떤 방향으로 나아갈지 예상할 수 있었습니다. 2023년도에는 당연히 전세가 매매가격 대비 훨씬 많이 오를 것을 예측할 수 있었습니다.

 

2023년도에 전세를 들어가신 분들은 향후 수천에서 수억이 오른 전세가를 예상하셨어야 합니다. 이 내용을 숙지하시면 앞으로의 향방이 예측된다면 여러분이 이익이 되는 경제적 선택을 하는데 도움이 되시리라 생각합니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사드립니다!