충남 당진 부동산 투자 및 임장 기록 회고

오늘은 충청남도 당진시에 대해 알아보려고 합니다. 작년에 당진을 투자하기 위해서 여러 조사를 했었는데요. 당진을 주목하게 된 이유는 대구를 선택한 이유와 유사한 로직이었습니다. 2022년 부터 수도권과 5대 광역시의 시세(호가와 실거래가)를 모니터링해오면서, 지방의 각 도별 주요 도시와 중소도시들을 리서치하기 시작했습니다. 그 과정에서 전국적으로 눈에 띄는 몇몇 도시들이 보였습니다.

 

 

이들 도시는 주로 장기간 침체가 이어지고 있었으며, 여기에 더해 현재 과도한 입주물량으로 인해 2020년도의 상승분마저 반납하는 상황이었습니다.

 

당진의 부동산 시장: 가격대와 투자 가능성

그 중에서도 당진은 가격대가 전국적으로 가장 낮은 수준에 위치해 있었습니다. 2009년부터 2015년까지 당진의 부동산 가격은 급격히 상승했으나, 2014년에서 2015년 사이 대규모 택지개발이 가시화되면서 시장은 2021년까지 장기 침체기에 접어들었습니다.

 

 

그런 침체 속에서도 미분양 물량은 코로나로 인한 유동성 확장 덕분에 순식간에 해소되었고, 상당히 많은 투자자들이 들어가고 하락장을 제대로 맞은 상황이었습니다.

 

 

주목할 단지와 향후 공급 물량

당시에 제가 주목하는 당진의 아파트 단지들은 아래와 같았습니다. 이 중에서 빨간색으로 표시된 아파트들은 향후 입주 예정 단지였는데요. 지금 임장가보시면 아시겠지만 지금도 착공이 들어가지 않은 부지도 존재합니다.

 

 

당진의 입주 물량은 2020년부터 2024년 사이에 집중되어 있으며, 지금은 입주 막바지에 이르렀습니다. 마지막 입주인 호반 3차 아파트가 입주를 시작했기 때문입니다.

 

 

신축 아파트 가격이 이 정도로 저렴하다 보니 기존 구축 아파트들 역시 가격 하락 압력을 받고 있지만, 제가 방문 했을 당시에는 이미 가격이 상당히 낮아졌기 때문에 큰 폭으로 흔들리지는 않는 모습을 보이고 있었습니다.

 

 

신축 아파트 가격이 약 2.5억 원인 상황에서 구축 아파트의 가격이 상대적으로 높게 보일 수밖에 없었습니다. 그래서 몇몇 부동산에 문의를 해보았지만, 추가적인 가격 조정이 가능한 물건은 많지 않았습니다. 

 

당진의 인구 구조와 부동산 시장 회복의 느린 속도

당진에 주목한 이유는 지난 포스팅에서도 다루었듯이, 당진은 시장 회복 속도가 느렸던 지역 중 하나입니다. 전국의 부동산 시장이 회복세를 보이는 가운데도 당진은 한동안 부진한 흐름을 보였습니다.

 

 

그중에서도 당진의 회복이 인구수 대비 느렸던 주요 원인 중 하나는 당진의 인구 구조에 있습니다. 당진은 전체 인구 17만 명 중에서 중심지역에 거주하는 인구가 7만 명도 채 되지 않는 낮은 밀도를 보이고 있습니다. 이는 지역 내 수요가 약하다는 것을 의미합니다.

 

투자 판단과 직접 경험

당진의 가격이 폭락하던 시기, 저는 대구의 사례와 마찬가지로 금융비용이나 공실비용을 감안해도 충분한 안전마진이 있다고 판단했습니다. 하지만 아내를 설득하는 데 실패했죠. 그럼에도 이 기회를 놓치기 싫었기 때문에 지속적으로 설득한 끝에 허락을 받았었습니다.

 

 

5월 중순쯤 부동산에 직접 방문하게 되었는데, 이미 매물 상황은 달라져 있었습니다. 잔금 대출 시점이 지났기 때문이었는데요, 그나마 있는 B급 매물은 큰 매력 없이 2.9억 원에 거래되고 있었습니다.

 

 

미래에 대한 기대와 교훈

결국, 좋은 타이밍을 놓치긴 했지만 이번 경험을 통해 많은 것을 배웠습니다. 당진에서 잔금대출을 마친 소유주들의 월세 물량이 쏟아져 나오는 상황을 목격하며, 입주장에서 전월세 물량을 조기에 빼거나 늦게 빼라는 조언이 왜 중요한지 깨닫게 되었습니다.

 

당진은 입주 물량이 많은 지역 특성상 전세와 매매 가격이 동반 하락하는 상황에 처해 있어, 투자자들이 진입하기에는 다소 어려운 시기입니다. 하지만 2024년의 시점에서 바라보아도 실거주자에게는 매우 매력적인 가격대입니다. (진짜 이거보다 싸질 수 없다고요 ㅠㅠ 좀 사세요..)

 

개인적인 생각으로는 바로 옆에 붙어있는 서산의 대장아파트의 가격대까지 서서히 회복하리라 예상을 하고 있습니다.

 

이제는 시장을 더욱 면밀히 관찰하고, 다음에 더 나은 투자 기회를 잡을 수 있도록 노력해야겠습니다. 여러분도 성공적인 투자를 기원합니다!