화서주공 3단지 재건축 사업성 분석, 역세권 고밀 개발 가정하면 사업성 나올까?

최근 수원에서 굉장히 관심도가 높아진 지역이 있는데요.

바로 화서역 인근이죠!

특히 여러 교통 호재가 겹치면서 역세권 고밀개발 사업지로 꼽힐 확률이 높아지고 있습니다.

더하여 화서주공 3단지가 재건축 연한에 가까워지고 있는 상황입니다.

오늘은 과연 화서주공 3단지가 재건축이 가능할 지, 사업성을 면밀히 살펴보겠습니다.

 

교통 호재로 도배된 수원 화서역!

화서주공 3단지는 수원에서 가장 주목받는 교통 요지로 발전할 가능성을 품고 있습니다.

복합환승센터와 신분당선까지 완공된 상황을 생각하면

화서역은 '더블역세권'이라는 강력한 경쟁력을 가지게 됩니다.

 

 

화서주공 3단지가 이러한 개발의 중심에 위치하고 있는데요.

수원 내에서도 역세권 개발 가능성이 높은 지역으로 꼽히는 이유가 여기에 있습니다.

하지만 화서주공 3단지는 현재 상황으로만 보면 재건축으로 접근하기는 어렵습니다.

대지지분이 적어 사업성이 나오지 않기 때문입니다.

 

 

 

역세권 고밀개발, 노후계획도시로 사업성이 나온다고?

하지만 최근 역세권 고밀개발, 노후계획도시 등 다양한 용적률 완화 방안이 나오고 있습니다.

화서주공 3단지도 이러한 수혜지역 중 하나도 예상되고 있는데요.

역세권 산정 기준을 역 근처 350m 이내로 완화하고 있는데요.

이 기준대로면 추후 신분당선이 완공 됐을 때 단지 전체가 역세권 반경에 들어가게 됩니다.

 

 

그렇다면 만약 역세권 고밀개발 수혜지로 선정된다면 사업성이 나올 수 있을까요?

조금 어렵지만 계산을 해보도록 하겠습니다.

이 계산으로 몇 억을 버실 수도 있으니 집중하여 읽어보시기 바랍니다.

 

고밀개발지로 선정되어 준주거로 용도지역 변경 및 용적률 500%로 가정하면

총 연면적은 약 36,930평으로 증가하며, 기존보다 약 14,772평이 추가됩니다.

 

다만, 추가된 용적률의 50%를 공공기여 해야 한다는 점을 잊으면 안됩니다.

공공기여율이 300%까지는 15%, 300~500% 구간에서는 50%로 적용되면서

실제 사용 가능한 연면적은 총 26,220평으로 나옵니다.

 

일반분양 가능 면적	분양 가능 세대 수	일반분양 수익
5,850평	167세대	1,755억 원

 

공공기여를 감안한 총 사용 가능 연면적(26,220평)에서 조합원 면적을 제외하면

일반분양 가능한 면적은 약 5,850평으로 산출됩니다.

 

이를 기반으로 일반분양 가능한 세대 수는 약 167세대이며

평당 3,000만 원의 분양가를 기준으로

일반분양 수익은 약 1,755억 원 정도로 계산됩니다.

 

이를 바탕으로 계산하면 용적률 상향을 받는다고 해도

추가분담금 2.5억은 예상을 해야된다는 결과가 나옵니다.

 

공공기여 비율이 좀 너무하다는 생각이 드네요😢

 

화서주공 3단지 사요?

현재 분석에서 화서주공 3단지 재건축은 높은 공공기여율로 인해

사업지로 선정된다고 해도 상당한 추가분담금이 예상되는 상황입니다.

그렇다면 투자 가치가 없을까요?

 

답은 그렇지 않습니다.

 

이유는 현재 가격이 너무 저렴하기 때문인데요.

 

 

최근 실거래 된 가격을 보면 대략 6억 후반 ~ 7억대로 생각하면 되는데요.

 

 

구축의 가격은 추후 재건축이 된다고 하면

인근 신축 시세에 근접하게 따라갈 확률이 높습니다.

인근의 신축들이 대략 12억 정도라고 가정하면

추가분담금을 감안 하더라도 3억 이상의 차익이 예상됩니다.

 

즉, '현재 가격이 깡패'다 라는 결론이 되겠습니다.