대구 부동산 투자 기록, 지방 광역시 아파트 매수 후기 및 임장 꿀팁!

전국에서 미분양이 가장 심각한 곳은 어디일까요? 부동산에 관심이 조금이라도 있는 분들은 아시겠지만, 바로 대구입니다. 미분양이 심각하다보니 주택 경기가 최악인데요. 이번 포스팅에서는 분위기가 가장 좋지 않았던 2023년 초에 대구 부동산에 투자를 했었던 이야기를 해보도록 하겠습니다. 임장 꿀팁도 포함되어 있으니 꼭 챙겨가시길 바랍니다!

 

대구 미분양 상황 (좌), 입주 물량 (우)

 

대구는 과거 2010년대 대규모 미분양 사태를 겪었고, 현재 그 상황이 재현되고 있습니다. 지금 대구에서 살기 좋다고 평가받는 동네들이 바로 그 시기에 대규모로 공급되었으며, 그 당시에는 수요와 공급이 불균형을 이루면서 미분양 사태가 벌어졌습니다.

 

 

대규모 미분양과 함께 대규모 입주가 2023년부터 예정되어 있어, 대구 부동산 시장의 분위기는 최악으로 치닺고 있었습니다.

 

수도권과 대구의 부동산 시장 비교

이 시기에 수도권과 5대 광역시의 상황은 처참했습니다. 거래량이 너무 적어 실거래가 잡히지 않았지만, 호가가 계속 하락하고 있었습니다. 당시에 실거래가만 보고 가격이 많이 떨어지지 않았다고 이야기 하는 사람들이 많았지만, 호가 하락률은 무서울 정도였습니다.

 

하락률이 극심했던 인천의 호가 하락률

 

정부의 규제 완화 발표 이후 수도권은 호가가 안정세를 찾기 시작했지만, 대구는 오히려 더 심하게 하락세를 보였습니다. 수도권의 투자금 유입이 몰린 반면, 대구는 미분양이 쌓이면서 호가가 더 떨어졌습니다. 이때부터 대구의 부동산 시장을 주목하게 되었습니다.

 

 

데이터를 분석하면서 대구의 하락세가 심상치 않다는 것을 깨닫게 되었습니다. 실제로 몇몇 지역은 실사용 가치에 근접한 수준까지 내려갔고, 그로 인해 손실을 피할 수 있겠다는 판단을 하게 되었습니다.

 

대구에서의 투자

제가 주목한 지역들은 대구에서 가장 투자가치가 높은 곳이었지만, 장기 공실의 위험성을 감당할 수 있는 지역들 위주로 골랐습니다. 경매를 공부하면서 투자금을 계산하지 않으면 어떤 결과를 맞이하게 되는지 알게 되었고, 작년에 갖고 있던 물건에서 입주장의 어려움을 경험했었기에 더욱 조심히 접근했었습니다.

 

 

대구에서 84타입, 10년 차 미만, 500세대 이상의 아파트 중 다섯 개의 단지를 투자 대상으로 추려냈습니다. 이를 바탕으로 실거래와 네이버 호가를 분석하며 중개사들과 상담을 통해 분위기를 파악한 후, 직접 대구로 내려가 물건을 살펴보기로 했습니다.

 

대구 현장 임장

동대구 반도 유보라

도착하자마자 동대구를 가장 먼저 돌아보았었습니다. 제가 동대구쪽에서 눈여겨 보고있던 곳은 이안 동대구였는데요. 이 아파트의 경우 실수요자들이 선호해서 그런지 제가 갔을 때는 이미 저가 매물들이 빠지고 호가가 상당히 올라있는 상황이었습니다.

 

그래서 눈 돌린 것이 근처의 동대구 반도유보라 아파트였습니다. 당시에는 실거래가 거의 없었고, 중개소들에도 불이 꺼진 곳이 많았습니다.

 

동대구 반도 유보라

 

이 아파트의 경우 철길 바깥쪽 소음을 직접 들어보니 생각보다 심해서 안쪽 동에 급매를 알아보았는데요. 당시에는 가격 조정이 원활하게 되지 않아서 매수를 포기했었습니다.

 

태평로 대구역 센트럴자이

다음으로는 대구역 인근의 태평로로 향했습니다. 인근에 입주 에정단지가 많았지만 전세를 빠르게 맞춘다면 입주장을 피해갈 수 있으리란 판단에 살펴보았었습니다.

 

 

이 단지의 경우 단지에 바로 붙어서 주상복합이 지어지는 중이라 101~103동은 조망이 가려지는 곳이 많아 급매가 꽤 나오고 있었습니다.

 

청라언덕 대신 센트럴자이

대구에서는 청라언덕이 비수성구 입지 중 최선호 입지인데요. 대구 내 다른 지역들을 돌아보니 이 지역이 인기 있는 이유를 확실히 느낄 수 있었습니다. 

 

(좌) 청라언덕 인근, (우) 청라힐스자이

 

그래서 여기의 대신센트럴자이는 제가 가장 매수하고 싶었던 단지였습니다. 제가 조금만 더 일찍 왔더라면 좋았을텐데 당시에는 이미 저가매물은 소화된 상태여서 아쉬운 마음을 뒤로한 채 발길을 돌렸습니다.

 

 

 

최종 결론과 교훈

이런저런 일들이 많았지만 저는 결국 태평로 쪽으로 매수하게 되었습니다. 집에서 손품을 팔아서 매물을 정리하고 입지 공부를 사전에 하는것도 힘들었지만 실제 임장을 나오니 그것보다 배는 힘들었네요. 

 

 

꿀팀을 하나 드리자면 소장님들과 이야기 후 부동산 사무실을 나서면 대화 내용을 잊어버릴 수 있기 때문에 이런식으로 매물을 정리해서 가시면 소장님과 대화 하시기 수월할 것입니다.

 

 

제 경험을 밑바탕으로 해서 여러분도 성공적인 부동산 투자를 하시기 바랍니다.