경북 구미 재건축 재개발 현황 분석 및 부동산 전망

인사이트리더 2024. 8. 17.

이번에는 경북의 핵심 산업도시 구미의 재개발 및 재건축 상황을 살펴보겠습니다. 구미시는 약 40만 명의 인구를 자랑하는 지방 대도시로, 다양한 산업과 재개발 프로젝트가 활발히 진행되고 있습니다.

전국 지방도시 인구 중 8위에 위치한 구미시의 인구는 한때 꾸준히 증가했지만 최근에는 감소세로 접어들었습니다. 이는 지역 산업 구조 변화와 인구 이동의 결과로 분석됩니다.

구미시의 입지

구미시는 낙동강을 중심으로 구미 생활권(서측), 인동 생활권(동측), 그리고 북서부의 선산 생활권으로 나뉘어 있습니다. 이 세 지역은 각각의 특징과 기능을 가지며, 구미시 전체의 균형 발전에 기여하고 있습니다.

구미시는 2차 산업, 특히 전자 및 기계 산업이 발달한 도시로 유명합니다. 도시 대부분은 공장 지대와 관련된 파란 지붕으로 덮여 있으며, 이러한 산업 특성으로 인해 주거지 또한 공단 주변에 밀집해 있습니다.

현재 구미시에서 진행 중인 재건축 단지는 총 5곳입니다. 이들 중 공단4주공아파트는 가장 빠르게 진행되고 있으며, 형곡3주공, 형곡4주공, 송림아파트, 벨라아파트도 각각의 속도로 진행 중입니다.

재건축 단계는 조합설립인가부터 시작해 사업시행인가, 관리처분인가, 착공까지 이어집니다. 각 단계마다 주민들의 의견 수렴과 행정 절차가 필요하며, 이에 따라 일정이 변동될 수 있습니다.

재건축은 사업성에 따라 진행 여부가 결정됩니다. 사업성이 떨어지면 무산될 가능성도 있으며, 재건축이 끝난 후에도 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

하지만 재건축의 사업성을 간단히 확인할 수 있는 방법이 있습니다. '세대당 평균 대지지분'과 '세대수 증감 비율'이 그것인데요, 이 두 가지 지표는 재건축의 수익성을 예측하는 데 중요한 역할을 합니다.

'세대당 평균 대지지분'은 15평 이상일 때 사업성이 있다고 판단되며, '세대수 증감 비율'은 높을수록 일반분양 세대가 많아져 수익성이 높아짐을 의미합니다. 100%에 가까울수록 수익성이 떨어집니다.

현재 착공 단계에 있으며 2025년 준공 예정인 공단4주공아파트는 세대당 평균 대지지분이 21평으로, 기준을 크게 웃도는 수준입니다.

세대수 증감비율은 180%로 매우 높은 수준이며, 이는 추가 세대의 일반 분양으로 인한 높은 수익성을 기대할 수 있음을 의미합니다.

형곡3주공 아파트는 세대당 평균 대지지분이 15평으로 기준점에 딱 맞추고 있으며, 세대수 증감 비율은 122%로 비교적 낮은 편입니다. 약 140세대가 추가로 분양될 예정입니다.

올해 5월 관리처분인가가 완료되었으며, 향후 진행 상황에 따라 추가 분양 일정이 확정될 예정입니다.

형곡4주공 아파트는 3주공 아파트에 비해 평균 대지지분이 더 높은 예외적인 경우로, 세대수 증감 비율도 176%로 상당히 높습니다. 이로 인해 메이저 건설사인 현대건설이 시공권을 가져갔습니다.

보통 대형 건설사들은 사업성이 높은 단지를 주로 수주하는데, 현대건설이 수주했다는 것은 사업성 보증의 의미가 있습니다.

송림아파트는 270세대의 소규모 단지로, 2014년 관리처분인가 이후 사업이 지연되고 있습니다. 벨라아파트는 2023년 건축심의가 완료된 소규모 재건축 단지입니다.

벨라아파트는 대지지분이 15평을 넘지만, 송림아파트는 기준에 미치지 못합니다. 두 단지 모두 중흥건설이 시공을 맡았으며, 향후 진행 상황을 지켜봐야 할 것입니다.

구미시에서 진행 중인 재개발은 구미역 인근의 원평2구역(원평2동)과 원평3구역(원평구역) 두 곳입니다. 이 지역은 구미시의 중심지로서, 재개발 후 도시 경관과 생활환경이 크게 개선될 것으로 예상됩니다.

원평 2구역은 GS건설이, 원평 3구역은 포스코가 수주하였으며, 원평 3구역으로 갈수록 사업성이 다소 낮아지는 모습을 보이고 있습니다.

모든 재개발이 완료되면 구미역 인근 지역은 완전히 새롭게 변모할 것이며, 이는 지역 경제에도 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.

재개발 및 재건축의 성공 여부를 알아보려면 주택시장의 현황을 파악하는 것이 중요합니다. 주택시장의 지표로는 '입주물량'과 '미분양 물량'이 있습니다.

구미시는 2024~2025년에 상당한 입주 물량이 예정되어 있지만, 그 이후에는 공급 공백이 예상됩니다. 미분양 물량도 200호 미만으로 비교적 양호한 수준을 유지하고 있습니다.

구미의 아파트 가격은 원래부터 저렴했지만 최근 하락장에서 경상도 지역의 하락 여파로 인해 큰 폭으로 조정되었습니다.

따라서, 현재 구미의 주택시장은 침체기이지만, 향후 전망은 긍정적으로 평가될 수 있습니다. 재개발 및 재건축이 완료되면 구미의 주택 시장은 새로운 활기를 띨 가능성이 큽니다.