아파트 매매 시 양도소득세 매수자 부담 손피 거래, 이거 모르면 큰일나요!

아파트나 분양권 거래에서 양도소득세는 대부분 매도자가 부담하는 세금입니다.

하지만 "순매도인 부담(슨피)" 계약 특약으로 매수자가 양도소득세를 전액 부담하는 경우가 있습니다.

원래 단순히 매수자가 양도세를 부담하는 방식이었는데요.

 

이번 국세청에서 질의응답을 통해 계산식이 완전히 바뀌게 되었습니다.

국세청의 해석을 바탕으로 자세히 알아보겠습니다!

 

✅ '슨피'란 무엇일까?

"슨피"는 "순매도인 부담"의 약자로, 매수자가 양도소득세를 포함한 모든 세금을 부담한다는 계약 특약입니다.

매도자는 거래 금액을 세금 걱정 없이 온전히 받을 수 있고, 매수자는 이를 포함해 거래를 진행하게 됩니다.

 

 

✅ 매수자가 양도소득세를 부담할 때 계산 방법

'슨피' 조건에서 양도소득세 계산은 두 가지 방식으로 나눠집니다.

각각의 방식이 어떻게 다른지 확인해 보세요.

1. 간단히 한 번 계산하기

첫 번째 방식은 세금을 한 번 계산한 뒤, 계산된 세금을 양도가액에 반영하고

더 이상 수정하지 않는 방식입니다.

 

예시:

• 양도차익: 20,000,000원
• 기본공제: 2,500,000원
• 세율: 44%

세금 계산: (20,000,000원 - 2,500,000원) × 44% = 7,700,000원

이 금액을 기준으로 거래를 마무리하며, 추가 계산 과정은 없습니다.

 

2. 반복 계산 방식

두 번째 방식은 매수자가 부담한 세금까지 양도가액에 포함하여,

이를 반복적으로 반영하며 최종 금액을 계산합니다.

결과적으로 반복 계산을 통해 최종 세금은 13,750,000원으로 수렴하게 됩니다.

국세청은 이 방식이 더 타당하다고 판단했는데요,

매수자가 부담한 세금까지도 양도가액의 일부로 보기 때문입니다.

 

머리아픈 대략 계산식;;;;

 

이번에 국세청에서 이렇게 계산하는 게 맞다는 질의회신을 했는데요.

아니.. 그런데 계산 방식이 무한 등비수열인데 이게 일반 시민들이

계산은 할 수 있나요...?

이건 좀 아니지 않나요🤣🤦‍♀️

 

 

✅ '슨피' 적용 시점, 중요한가요?

새로운 계산법 적용 시점도 중요한 이슈였습니다. 과거 거래에도 소급 적용해야 할까요?

• 결정·경정분부터 적용: 과거 거래까지 소급 적용 가능
• 양도일 기준으로 적용: 새로운 해석 이후 거래에만 적용

국세청은 법적 안정성을 위해 "새로운 해석은 이후 거래부터 적용"하는 것이 타당하다고 결론 내렸습니다. 과거에 체결된 거래는 기존 규칙을 따릅니다.

 

 

✅ 요약: '슨피' 거래 시 꼭 알아둘 점

• 양도소득세는 반복 계산 방식으로 최종 금액을 확정한다.
• 새로운 계산 방식은 이후 체결된 거래부터 적용된다.

'슨피' 계약은 매수자와 매도자 모두에게 매력적인 선택일 수 있지만,

이제부터 복잡한 계산이 수반되게 되었습니다.

부동산 관련 세금이 점점 더 고차 방정식이 되어가는 것 같네요😢

다음에도 부동산 및 세금 정보를 쉽고 명확하게 전달드리겠습니다.