여수시의 도시개발과 재개발, 재건축 현황 조사!

안녕하세요! 이번 글에서는 여수시의 도시개발, 재개발 및 재건축 현황을 심도 있게 살펴보겠습니다. 여수시는 광역시를 제외한 전국 지방도시 중 인구 순위 15위에 위치해 있습니다.

 

 

여수시는 '부영시'라는 별칭이 있을 만큼 부영건설의 아파트가 많이 자리잡고 있습니다. 이렇게 부영건설이 주도하는 여수시의 도시개발과 재개발 및 재건축이 어떻게 진행되고 있는지 살펴보겠습니다!

 

여수시의 인구는 1998년 행정구역 개편 이후 32만 9천 명에 달했으나, 현재는 약 27만 명으로 감소세를 보이고 있습니다.

 

 

여수시는 위성지도로 확인해 보면 평지가 거의 없고, 대부분이 산지로 이루어져 있어 개발이 쉽지 않음을 알 수 있습니다.

 

 

또한 여수시는 자체적으로 성장 한계선을 지정하여 도시의 무분별한 팽창을 제한하고 있습니다.

 

 

여수시의 도시개발 역사를 살펴보면, 해안가에 위치한 중앙동과 동문동 같은 원도심이 1990년대부터 무선지구 개발을 시작으로 여서동, 문수동, 신기동 등이 점진적으로 개발되었습니다.

 

 

최근에는 여수 엑스포역 인근과 웅천지구, 죽림지구로 개발이 진행되고 있습니다. 개발 가능한 평지가 부족해 개발이 산발적으로 이루어진 모습입니다.

 

여수시 재건축 진행 상황

여수시처럼 원도심이 오래되고 택지 개발이 어려운 도시는 자연스럽게 재개발과 재건축이 진행됩니다. 하지만 여수시에서는 아직 재건축 사례가 많지 않습니다. 지금까지 3곳에서만 진행된 바 있습니다.

 

여수시의 첫 재건축 시도는 2003년 '여수 부영 1차 아파트'에서 이루어졌습니다. 이곳은 재건축 추진 결정부터 철거까지 1년도 걸리지 않았습니다. 일반적으로 10년 정도 걸리는 절차가 1년 안에 완료된 것입니다.

 

 

과도하게 서둘러 진행된 재건축으로 인해 잡음이 많았고, 철거 단계까지만 진행된 후 현재까지 방치되고 있습니다. 문수동 일대에서 큰 필지가 방치된 채 남아 있는 것을 확인할 수 있습니다.

 

 

이어 부영 2차 아파트에서도 재건축 이야기가 나왔으나, 사업성 부족으로 무산되었습니다. 재건축의 본질은 오래된 건물을 더 높고 효율적으로 재건축하여 추가 세대를 분양하고, 이를 통해 기존 소유자들의 공사비를 절감하는 것입니다. 이 본질을 무시하고 진행된 사업의 경우 지속되기가 굉장히 어렵습니다.

 

 

부영 1, 2차의 경우 재건축 후 세대수 증감이 거의 없었기 때문에 추가 분양을 통한 수익을 기대하기 어려웠을 것입니다.

 

 

여수시에서 재건축으로 완공된 아파트는 단 한 곳, '국동 서희 스타 힐즈' 아파트가 있습니다. 이 아파트는 기존 대비 세대수를 2배로 늘렸습니다.

 

세대당 평균 대지지분과 세대수 증감 비율

어려운 용어들이 등장했습니다. '세대당 평균 대지지분'과 '세대수 증감 비율'에 대해 간단하게 설명드리겠습니다. 어렵지 않습니다!

 

 

'세대당 평균 대지지분'과 '세대수 증감 비율'은 재건축 사업성을 간단히 평가하는 도구입니다. 세대당 평균 대지지분이 15평 이상이면 사업성이 높아 진행이 가능합니다.

 

세대수 증감 비율이 높으면 추가 세대 분양을 통해 수익성이 높아집니다. 비율이 100%에 가까울수록 사업성이 낮다고 볼 수 있습니다.

 

현재 진행 중인 재건축 사례

현재 진행 중인 재건축 사례로는 덕충주공아파트가 있습니다. 이곳은 평균 대지지분이 40평대에 이르며, 세대수 증감 비율이 무려 300%에 달합니다.

 

 

사업성도 뛰어나지만, 입지도 훌륭합니다. 인근에 신축 단지가 있으며 KTX 역도 가까운 지방 도시에서는 매우 매력적인 입지입니다.

 

 

여수시 재개발 동향

여기까지 여수시의 재건축에 대해 알아보았습니다. 이제 재개발 상황을 살펴보겠습니다! 여수시는 지금까지 재개발이 이루어지지 않았으며, 관련 논의도 활발하지 않습니다. 원도심의 노후도가 진행된 것처럼 보이지만, 실제로는 기반 시설이 괜찮은 상태입니다.

여수시 원도심 노후도 - 빨간색: 노후 건물, 파란색: 신축 건물]

 

네이버 지도 거리뷰로 원도심을 살펴보면, 주거환경이 비교적 양호하다는 것을 확인할 수 있습니다. 이는 여수시가 주거환경 개선사업을 통해 이루어낸 성과로 보입니다.

 

 

또 다른 어려운 용어가 등장했습니다. 주거환경개선사업에 대해 간단히 설명드리겠습니다.

 

 

주거환경개선사업은 정비사업의 일종으로, 도시 저소득 주민이 집단 거주하는 지역의 주거환경을 개선하거나 다세대주택이 밀집한 지역에서 기반 시설과 공동 이용시설을 확충하여 주거환경을 개선하기 위한 사업입니다.

 

미평 2구역 주거환경개선사업

여수시에는 주거환경개선사업을 통해 아파트 건설이 이루어진 곳이 있습니다. 바로 미평 2구역입니다. 이곳은 전남대 여수캠퍼스 인근에 위치하고 있습니다.

 

 

여수시 주택시장 동향

재개발과 재건축은 주택 건설 사업으로, 기존 주택 시장의 영향을 크게 받습니다. 여수시의 구축 아파트 시세는 2022-2023년 주택 시장 침체로 조정된 후 회복 단계에 접어들었습니다.

 

 

주택시장의 상태를 판단하는 지표로는 '아파트 입주 물량'과 '미분양 물량'이 있습니다. 이 두 지표가 많을수록 구축 시세 상승이 어렵습니다.

 

여수시의 2023년 입주 물량은 약 1300세대 정도였으며, 향후 입주 물량은 거의 없습니다. 이는 여수시 구축 아파트 시장의 상승 요인이 될 것입니다.

 

 

미분양 물량은 약 200채 정도로, 곧 소진될 것으로 예상됩니다. 이상으로 전라남도 여수시의 도시개발 및 재개발·재건축 현황을 살펴보았습니다. 글을 작성하면서 예전에 여수 여행을 갔을 때의 추억이 떠오르네요. 개인적으로 관심 있는 도시이니 앞으로도 계속 주목해보겠습니다. ^^