전남 순천 재건축 재개발과 도시개발 동향 및 현황

안녕하세요! 여러분, 전라남도 남동부에 위치한 여러 도시들을 하나로 묶어 부르는 명칭을 들어보신 적 있으신가요? 저는 부동산을 공부하면서 처음으로 이 명칭을 알게 되었는데요. 여수시, 순천시, 광양시를 묶어 '여순광'이라는 이름으로 많이 부르고 있습니다.

 

이 지역들은 전라남도에서도 경제, 문화적으로 중요한 역할을 하는 도시들이며, 각기 다른 매력을 가지고 있어 주목받고 있습니다. 오늘은 이 중에서도 자연과 역사가 공존하는 도시, 순천시의 재개발 재건축에 대해 자세히 알아보려고 합니다.

 

 

순천시는 약 27.8만 명의 인구를 가지고 있으며, 인근 여수시와 유사한 인구 규모를 유지하고 있습니다. 순천시는 '대한민국 생태수도'로 불리며, 순천만 습지와 국가정원 등 자연경관이 아름다워 관광지로도 유명합니다.

 

순천시의 도시 개발

순천시는 내륙 쪽에는 산지, 남해안 방향으로는 평지로 이루어진 지형을 가지고 있습니다. 이로 인해 개발 가능한 지역이 상대적으로 넓어 보이는데요, 이는 여수시와는 대조적입니다. 여수는 섬과 해안선이 발달하여 개발 가능한 평지가 제한적이지만, 순천은 이런 제약이 덜해 비교적 다양한 개발이 가능합니다.

 

 

순천시는 1990년대부터 지속적으로 택지지구를 지정하고 개발해왔으며, 원도심인 순천역 주변을 중심으로 동쪽과 남쪽으로 도시가 확장되었습니다. 현재 풍덕지구와 왕지2지구는 개발이 진행 중에 있습니다. 이 지역들은 순천시의 새로운 주거단지로 주목받고 있으며, 상업지구와 주거단지가 잘 조화된 현대적인 도시 계획이 돋보입니다.

 

 

보통 이런 택지지구에서는 입주 시기에 따라 주택 가격이 변동하기 마련인데, 순천시의 경우 가격 변동이 크지 않은 편입니다. 이는 실수요가 상당히 안정적이라는 의미로 해석될 수 있죠. 또한, 순천시의 이러한 안정성은 사람들이 이곳을 장기적으로 주거지로 선택하게 만드는 요인 중 하나입니다.

 

 

순천시의 재건축

아쉽게도 순천시에서는 재건축이 활발히 이루어지지 않고 있습니다. 현재까지 단 한 곳의 재건축만 진행되었는데, 이는 '매곡동 주공1단지'를 재건축한 신매곡서한이다음입니다. 이 프로젝트는 순천시에서 처음으로 시도된 대규모 재건축 사업으로, 기존의 오래된 아파트를 현대적인 주거단지로 탈바꿈시킨 사례입니다.

 

 

재건축 사업성을 판단하는 주요 지표로는 '세대당 평균 대지지분'과 '세대수 증감 비율'이 있습니다. '세대당 평균 대지지분'은 15평 이상이어야 사업성이 있다고 판단되며, '세대수 증감 비율'이 높을수록 추가 세대의 일반분양을 통해 수익성이 높아집니다.

 

 

이 지표로 볼 때, 매곡 주공의 사업성은 그다지 좋지 않았음을 알 수 있습니다. 이러한 상황 때문에 매곡주공은 조합이 1996년에 결성되었으나, 재건축 완료까지 무려 24년이 걸렸습니다. 이 기간 동안 주민들은 오래된 건물에서 생활해야 했고, 개발에 대한 기대와 불안이 교차했을 것입니다.

 

현재 진행중인 재건축이 더욱 중요하겠죠? 다음으로 조례주공 1, 2차에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 조례주공 1, 2차는 재건축을 진행 중이며, '정밀안전진단' 단계를 통과한 상태입니다. 

 

 

세대당 평균 대지지분은 양호한 편이므로 앞으로의 진행을 주의 깊게 지켜봐야겠습니다. 이 재건축 사업이 성공적으로 진행된다면, 순천시의 다른 노후 아파트 단지들도 재건축에 대한 관심을 높일 수 있을 것입니다.

 

순천시의 재개발

순천시의 원도심은 순천역 주변을 중심으로 형성되어 있습니다. 이 지역은 순천시의 역사와 전통이 깃든 곳으로, 오래된 건물들이 많아 노후화가 심각합니다. 노후도를 분석해 보면, 대부분 빨간색으로 표시되어 있어 노후화가 진행 중임을 알 수 있지만, 중간중간 신축 건물도 보입니다. 그러나 재건축이 제대로 이루어지지 않은 상황에서 재개발이 진행되기란 쉽지 않습니다.

 

 

따라서 현재 순천시에서는 재개발이 진행 중인 곳이 없습니다. 그러나 도시재생사업의 일환으로 일부 지역에서 소규모 재생 프로젝트가 진행되고 있으며, 이는 기존의 주거 환경을 개선하고, 주민들의 삶의 질을 높이기 위한 노력으로 볼 수 있습니다. 특히, 순천역 주변 지역은 향후 재개발 가능성이 높은 지역으로, 오래된 건물들이 새로운 상업지구나 현대적 주거단지로 변화될 가능성이 큽니다.

 

순천시의 주택 시장 상황

재개발과 재건축은 '주택 사업'입니다. 구축 시장이 활황일수록 사업성이 높아져 원활히 진행되며, 그렇지 않으면 차질이 발생합니다. 따라서 재개발, 재건축 시장을 살펴볼 때는 구축 시장을 함께 살펴봐야 합니다. 순천시의 주택 시장은 안정적이지만, 최근 몇 년간은 공급 과잉으로 인해 시장이 다소 침체된 상황입니다.

 

 

현재 2023년과 2024년에 입주물량이 상당히 대기 중입니다. 미분양 물량은 약 300호로 소규모로 잔존하고 있습니다. 이는 주택 수요가 공급을 충분히 따라가지 못하고 있음을 의미합니다. 하지만 순천시의 자연환경과 삶의 질을 고려하면, 장기적으로는 안정적인 수요가 지속될 것으로 예상됩니다.

 

 

또한, 인접한 광양항 인근에도 2024년에는 약 2000세대의 입주물량이 예정되어 있어, 구축 시장에 미칠 영향을 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 이 지역의 대규모 입주물량은 순천시의 주택 시장에도 상당한 영향을 미칠 수 있으며, 특히 광양항과 순천 간의 교통이 개선되면, 두 도시 간의 경제적, 주거적 상호작용이 더욱 활발해질 것입니다.

 

 

순천시는 현재 2030 도시기본계획에서 도시재생계획을 신설하여 구도심의 재생을 추진하고 있습니다. 개발 계획 상에는 목표 인구 하향 조정과 향후 택지개발을 지양한다는 내용이 포함되어 있어, 앞으로의 도시 개발 방향에 주목할 필요가 있습니다. 이는 순천시가 기존의 도시 공간을 효율적으로 활용하면서도, 지속 가능한 발전을 추구하고 있음을 보여줍니다.

 

개인적으로 순천역 우측 편이 매우 매력적으로 보입니다. 앞으로의 발전이 기대됩니다! 이 지역은 향후 상업과 문화의 중심지로 발전할 가능성이 높으며, 특히 관광객들에게도 매력적인 지역으로 성장할 수 있을 것입니다.