충남 서산 부동산 투자 후기! 아파트 매매 과정에서 겪은 실수

전 과거 2023년 충남 소도시 서산 부동산 투자를 했었습니다. 이번 포스팅에서는 그 과정에서 겪은 경험과 실수를 공유하고자 합니다. 똘똘한 한 채 현상이 심화되고 있는 이 상황에서 제가 매입 한 매물들을 정리하고 계신 경우도 많습니다. 이 이야기를 적는 것도 솔직히 부끄럽지만, 다들 힘든 시기인 만큼 저의 실수를 통해 누군가에게 도움이 되었으면 합니다.

 

제가 서산시를 투자처로 선택한 이유는 여러 가지가 있었습니다. 그중에서도 가장 큰 이유는 바로 안정성이었습니다. 전세 매물이 급격히 줄고 향후 입주 물량이 적어 안정적이라고 생각했습니다. 당시 전국을 놓고 봐도 전세 시장이 이렇게 극적으로 줄어든 곳이 많지 않았습니다. 그래서 서산시는 제게 좋은 기회로 보였습니다.

 

 

 

전세와 월세 시장 분석

제가 매입할 당시 서산의 월세 매물은 크게 줄었고, 월세 가격은 지속적으로 상승하고 있었습니다. 경쟁 매물의 부재도 서산시의 부동산 시장이 안정적임을 보여주는 증거였죠. 당시 상황을 보면 수요와 공급이 균형을 이루고 있었고, 투자자 입장에서는 굉장히 매력적이었습니다.

 

 

그러나 제가 안정성에 집착했던 이유는 따로 있었습니다. 당시 둘째 아이의 임신을 알게 된 직후였고, 육아휴직을 고려해야 했습니다. 향후 4년 간 현금 흐름이 줄어들 가능성이 있었기 때문에, 수익성보다 안정성에 집중할 수밖에 없었습니다. 아마 이 부분이 없었다면 좀 더 공격적인 투자를 선택했을지도 모르겠습니다.

 

충청남도에 입주물량이 터진 당진과 내포

 

서산은 입주 물량이 많지 않아서 가격 하락폭이 심하지 않았지만, 인근 지역인 당진과 내포에서 엄청난 입주 물량이 쏟아져 나오고 구축 가격은 상당히 눌려있는 상황이었습니다. 당진의 경우 호반 2차 입주를 놓쳤지만, 바로 옆의 신축은 아직 가격이 억제되어 있었습니다. 그럼에도 불구하고 저는 서산을 선택했습니다. 이유는 단순합니다. 입주 물량이 많은 지역은 리스크가 크기 때문입니다.

 

왜 소도시는 어려울까?

투자자들이 지방 중소 도시에 투자를 꺼리는 이유는 단순합니다. 중소 도시는 수급에 매우 민감하기 때문입니다. 예를 들어 천안 쌍용동 같은 구축 아파트는 한 번 잘못 물리면 10년이 지나도 수익을 보지 못할 수 있습니다. 소도시는 변동성이 큰 만큼, 적절한 시기에 매도하는 것이 매우 중요한데, 문제는 수요가 적어 원하는 시기에 매도할 수 없다는 점입니다.

 

변동성이 큰 지방도시의 아파트

 

하지만 이런 지역에서는 오히려 장점도 있습니다. 바로 전월세 시장에서 경쟁자가 적다는 점이죠. 투자자가 적으니 전월세 매물이 제한적일 수밖에 없고, 그만큼 가격 유지가 용이해집니다. 다만 이 역시도 장기적으로는 수요 부족이라는 리스크가 존재합니다. 그래서 투자자들은 더더욱 이런 지역에 신중할 수밖에 없습니다.

 

투자 과정에서의 실수들

이번 투자는 저에게 여러 교훈을 남겼습니다. 특히 매물 선정에서부터 실수가 시작되었습니다. 당시 예천효성해링턴, 예천푸르지오, 읍내양우내안에 등 3개의 단지를 선택했지만, 사실 이 선택은 잘못된 것이었습니다. 대장 단지 흐름을 파악하는 것이 중요했음에도 불구하고, 급하게 움직인 탓에 시간이 부족해 대장 단지를 충분히 고려하지 못했습니다.

 

매매 후보에 놓았던 세 단지

 

또한 서산은 급매가 거의 없는 지역입니다. 매물마다 한두 곳의 부동산에만 내놓는 경우가 많아, 더 많은 부동산을 돌아다니며 매물을 파악해야 했습니다. 그러나 저는 서둘러 몇 곳만 돌았고, 그 결과 중개사들과 충분히 접촉하지 못한 것도 실수였습니다.

 

 

가장 큰 실수는 호가와 실거래가를 혼용해서 생각한 것입니다. 당시 한 매물의 호가를 보고 "실거래가가 이 정도니까 시세가 500만 원 올랐구나"라고 착각했습니다. 상승장이라면 이런 생각이 통했겠지만, 지금과 같은 상황에서는 매우 잘못된 판단이었습니다. 이 실수로 인해 가격 평가에 오류가 생겼고, 결국 매도자가 제시한 가격에 빠르게 동의하게 되는 바람에 더 큰 실수를 저지르게 되었습니다.

 

 

전월세 수요의 오판

제가 서산을 선택한 또 다른 이유는 전월세 수요였습니다. 그러나 막상 제가 세를 놓을 시기가 되니, 월세 매물이 빠르게 나가지 않았습니다. 예상했던 수요는 저를 비껴갔고, 전월세 시장에서 예상했던 것보다 경쟁이 치열하지 않았습니다. 가뜩이나 적은 아파트 월세 수요는 소도시에서는 더더욱 적었습니다.

 

 

원래 빌라에 몰려 있던 전세 수요가 아파트로 넘어올 것이라고 예측했지만, 제 예상과 달리 저렴한 매물만 빠르게 소진되었고, 상대적으로 중고가에 속하는 제 매물은 수요자들의 관심을 받지 못했습니다. 특히 제가 타겟으로 했던 초등학교 학군을 선호하는 특수 수요는 생각보다 적었습니다. 이렇게 수요 예측에서 큰 오판을 하게 되었습니다.

 

 

복기: 실수에서 배운 점들

이번 투자를 돌아보며 몇 가지 중요한 교훈을 얻었습니다. 첫째, 시장의 심리를 지나치게 예측하고 베팅했던 것이 큰 실수였습니다. 정부의 과도한 전세 사기 대응이 전세 수요를 월세로 전환시킬 것이라고 판단했지만, 사람들의 심리가 예상보다 빠르게 회복되었습니다. 특례보금자리론이 침체된 매매 시장을 빠르게 회복시킨 전례를 보고도 전세 시장에 대한 정부의 개입을 과소평가했던 것입니다.

 

 

둘째, 너무 급하게 움직였습니다. 하반기 전월세 시장이 회복될 것이라고 예상했으나, 그 속도를 지나치게 낙관했습니다. 부동산 시장은 제 예상보다 훨씬 더 천천히 움직였습니다. 결과적으로 저는 성급한 결정을 내린 셈입니다.

 

예상치 못했던 월세 시장의 소규모 경쟁 단지들

 

셋째, 수요가 매칭되었을 때 적극적으로 대응하지 못했습니다. 월세를 내놓자마자 두 팀이 보고 갔고, 그 중 한 분이 약간의 가격 조율과 에어컨 설치를 요청했습니다. 하지만 저는 수요가 많을 것이라고 잘못 판단하고 가격을 내리지 않았습니다. 결국, 이 작은 결정이 큰 차이를 만들었죠.

 

 

 

결론: 앞으로의 교훈

이 모든 경험을 통해 얻은 가장 중요한 교훈은 시장을 너무 자신만만하게 예측하지 말자는 것입니다. 수요와 심리는 생각보다 더 복잡하게 움직이며, 부동산 시장은 때로는 예측을 뛰어넘습니다. 앞으로는 더 신중하게, 더 차분하게 접근해야 할 것 같습니다.