전북 익산 재개발 재건축 상황 및 주택시장 전망!

안녕하세요! 오늘은 호남의 관문이라 불리는 전라북도 익산의 재개발 재건축에 대해서 알아보겠습니다. 익산시는 전라북도에서 전주에 이어 인구수 2위를 기록하고 있는 도시로, 호남의 교통과 물류 중심지로서 중요한 역할을 하고 있습니다.

 

 

익산시는 과거 1995년 행정구역 개편 후 33만 명까지 인구가 증가했으나, 이후 감소세를 보이며 현재는 약 27만 명의 인구를 유지하고 있습니다. 이는 지속적인 인구 감소 문제를 겪고 있는 전라북도 전반적인 상황과 맞물려 나타난 현상으로 볼 수 있습니다.

 

익산시의 도시 환경

위성사진을 통해 익산시를 살펴보면, 익산시 주변에는 산지가 거의 없으며, 도심을 둘러싸고 있는 넓은 평야지대가 눈에 띕니다. 익산시는 전반적으로 농업 중심지로서의 특성을 유지하고 있으며, 주거지는 주로 모현동, 어양동, 영등동, 그리고 최근에는 부송동 등 동쪽 지역으로 확장되고 있습니다.

 

 

익산시의 노후화와 재건축 필요성

익산시는 대규모 택지 개발보다는 기존 원도심 중심으로 거주지 확장을 진행해왔습니다. 그러나 도시의 노후화가 진행되면서 점차 재건축 필요성이 대두되고 있습니다. 특히 구도심 지역의 노후화가 심각해 재건축 사업이 활발하게 추진되고 있으며, 이는 익산시의 미래 도시 발전에 중요한 역할을 할 것으로 기대됩니다.

 

 

 

익산시의 재건축 현황

익산시는 특이하게도 지역 주택조합을 통한 재건축이 많이 이루어지고 있습니다. 제 블로그에서는 지역주택조합으로 재건축을 진행하는 구역은 다루고 있지 않고 있습니다. 아래는 익산에서 진행중인 지주택 목록이니 참고해주시기 바랍니다.

 

 

대표적인 예로 모현아파트(모현주공1단지), 신동주공, 어양아파트가 이미 재건축을 완료한 사례가 있습니다. 각각의 재건축 사업은 세대당 평균 대지지분이 양호하고, 세대수 증감 비율도 적절하게 유지되어 사업이 성공적으로 마무리되었습니다.

 

 

갑자기 어려운 용어들이 나와서 당황하셨나요? '세대당 평균 대지지분'과 '세대수 증감 비율'은 재건축의 사업성을 평가하는 중요한 개념입니다. 이를 쉽게 설명드리겠습니다.

 

세대당 평균 대지지분은 재건축을 추진할 때 각 세대가 소유하고 있는 대지 면적을 의미합니다. 재건축 사업에서 세대당 평균 대지지분이 15평 이상이어야 사업성이 어느 정도 보장된다고 판단할 수 있습니다. 즉, 대지지분이 충분해야 재건축 후 새로운 아파트를 지을 수 있는 공간이 확보되고, 사업 수익성도 높아지게 됩니다.

 

 

세대수 증감 비율은 재건축 후 새로 지어질 아파트에서 기존 세대 수 대비 얼마나 세대가 증가했는지를 나타내는 지표입니다. 이 비율이 높으면 높을수록 많은 세대를 수용할 수 있고, 그만큼 사업성도 좋다는 의미입니다. 세대수가 많이 늘어나면 분양 세대가 많아져 수익성도 높아지기 때문입니다.

 

현재 진행 중인 재건축 사업

현재 익산시에서 진행 중인 재건축 단지는 신동청솔아파트, 영등주공1단지, 남성맨션, 창인아파트, 세경1차 등이 있습니다. 

 

 

특히 창인아파트는 재건축 조합이 아닌 외부 업체에 위탁해 사업을 진행하는 '신탁방식'으로, 상업지역에 위치하여 세대수 증감 비율이 500%에 달하는 높은 사업성을 보여주고 있습니다. 이는 일반적인 재건축과는 다른, 매우 이례적인 경우라 할 수 있습니다.

 

익산시의 재개발 추진 상황

익산시의 원도심, 특히 익산역 주변의 노후화 문제는 매우 심각합니다. 이로 인해 모현1구역의 재개발이 추진되고 있으며, 2022년 12월 30일에 정비구역 지정(안)이 공고되었습니다. 구역 지정이 완료되면 본격적인 재개발이 진행될 것으로 보입니다.

 

 

익산시의 주택시장 전망

익산시의 주택시장은 최근 금리 인상으로 인해 침체를 겪고 있습니다. 아파트 매매가격은 하락세를 보였고, 미분양 물량도 쌓여 있는 상태입니다. 향후 2024년과 2025년에 예정된 대규모 입주 물량이 시장에 더해질 예정이라 주택 가격이 회복되기까지는 시간이 더 필요할 것으로 보입니다. 구축 시장의 침체가 완화되지 않으면 재개발과 재건축 역시 속도를 내기 어려울 것으로 예상됩니다.

 

 

익산시는 계속해서 재건축과 재개발 사업이 추진될 예정이지만, 주택시장 상황이 안정되지 않으면 사업 진행에 어려움을 겪을 가능성이 있습니다. 따라서 주택시장과 재건축 및 재개발 시장의 동향을 함께 살펴보는 것이 중요합니다.