경북 경주 재개발·재건축 현황과 도시 발전의 변화

이번 글에서는 경북 경주 재건축, 재개발 추진 상황과 도시개발 현황에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 경주는 유구한 역사를 자랑하는 도시인 만큼, 현대적인 개발과 과거의 유산을 조화롭게 발전시키는 것이 중요한 과제가 되고 있습니다.

 

 

경주시는 지방 중소도시 중에서 인구수로 19위를 차지하고 있으며, 현재 약 24만 명이 거주하고 있습니다. 경주시의 인구는 1995년 행정구역 개편 후 1999년에 인구가 29만 명까지 증가했으나, 이후 감소세가 이어져 2023년 기준으로 25만 명 이하로 줄어든 상황입니다. 인구 감소는 중소도시들이 직면한 공통된 문제이며, 이는 도시개발의 방향성에도 큰 영향을 미치고 있습니다.

 

경주의 도시 이미지와 개발 도전 과제

경주하면 흔히 떠오르는 이미지는 역사와 문화유산이 잘 보존된 도시입니다. 불국사, 석굴암, 대릉원 등 세계적인 문화유산이 산재해 있어, 이러한 유적지 주변 개발에는 제한이 있을 수밖에 없습니다. 그 결과, 개발과 보존이라는 상반된 요구를 조율하는 것이 경주시의 중요한 과제가 되었습니다.

 

 

그렇다면 경주에서의 도시개발이 어떻게 진행되고 있으며, 재개발과 재건축이 이루어지고 있는 곳은 어디인지 구체적으로 알아보겠습니다.

 

PART 1: 경주시의 지리적 특성과 도시발달

경주는 원도심을 중심으로 주변에 산지가 둘러싸여 있으며, 물길을 따라 평야지역이 펼쳐져 있는 독특한 지리적 환경을 가지고 있습니다. 도시의 자연스러운 확장 방향을 보면 평야를 따라 발달하는 것이 이상적으로 보이지만, 현실은 그렇게 간단하지 않습니다.

 

 

경주라는 도시는 그리 넓지 않은 평야지대를 가지고 있기 때문에, 개발이 한정적일 수밖에 없습니다. 여기에 더해, 1000년 이상의 역사를 지닌 도시라는 특성상, 땅을 파는 순간 유물이 나올 가능성이 매우 높아 개발이 쉽지 않습니다. 이러한 상황에서 경주시는 한 가지 새로운 해법을 찾았습니다.

 

 

"높은 지대는 사람이 살기 어려웠을 테니 유물이 없지 않을까?"라는 생각에서, 경주는 상대적으로 개발이 덜 된 산지를 따라 도시개발을 추진하기로 했습니다.

 

보문천군지구와 충효지구 개발

이러한 배경에서 충효지구와 보문천군지구와 같은 택지개발지구가 산지를 따라 지정되었습니다. 그러나 결과는 예상대로 유물 발굴 문제로 인해 2010년 택지지구로 지정된 보문천군지구는 여전히 사업이 지연되고 있는 상황입니다. 한반도의 역사는 깊고, 이를 무시할 수 없다는 점을 실감하게 되는 사례입니다.

 

 

이처럼 경주의 평야지역에서는 대규모 개발이 쉽지 않아, 개발지구들이 산발적으로 흩어져 개발되고 있는 상황입니다.

 

경주의 택지지구 개발 현황

경주시의 주요 택지개발지구는 사방으로 분산되어 있습니다. 예를 들어, 충효지구는 경주시 중심부에서 벗어난 산간지대에 위치하고 있으며, 이러한 지리적 특성 때문에 개발 진행 속도가 느린 편입니다. 그러나 택지지구 개발이 완전히 중단된 것은 아니며, 단계적으로 추진되고 있는 상황입니다.

 

 

이러한 상황을 염두에 두고, 이제 경주시의 재개발 및 재건축 현황을 자세히 살펴보겠습니다.

 

PART 2: 경주시 재건축 현황

경주시에서 진행 중인 재건축 사업은 황성주공1차 아파트가 대표적입니다. 이 아파트는 2017년 12월에 정비지역으로 지정되었고, 2020년 12월에는 조합설립인가를 받았습니다. 재건축이 진행되는 황성주공1차 아파트는 세대당 평균 대지지분이 17.8평으로 사업성이 준수하다는 평가를 받고 있습니다.

 

 

특히, 사업성이 높은 재건축 구역은 메이저 건설사가 시공사로 선정되는 경향이 있는데, 황성주공1차 아파트 역시 두산건설이 시공자로 선정되었습니다.

 

세대당 평균 대지지분은 재건축 사업성을 간단히 평가하는 중요한 기준입니다. 통상적으로 1세대당 대지지분이 15평을 넘으면 사업성이 어느 정도 있다고 평가되며, 황성주공1차 아파트의 경우 17.8평으로 비교적 양호한 편입니다.

 

 

PART 3: 경주시 재개발 현황

경주시에서는 현재 1곳의 재개발구역이 확정되었습니다. 안강읍에 위치한 '안강 경림소망 재개발구역'이 바로 그것입니다. 이 구역은 2023년 7월에 정식으로 지정된 새로운 재개발구역으로, 경주시 원도심보다는 포항시에 가까운 위치에 자리 잡고 있습니다.

 

 

이외에도 2022년 10월에는 원도심 지역인 동천동과 성건동에서 재개발 정비구역 지정안이 고시되었으나, 아직 정식 구역 지정은 이루어지지 않았습니다. 주민 의견 수렴 과정이 남아 있어 향후 진행 상황을 지켜봐야 할 것입니다.

 

 

경주시의 주택시장과 향후 전망

경주시의 주택시장은 변동성이 큰 편입니다. 특히 2014년부터 2020년 사이에는 주택 공급 과잉으로 인해 주택시장이 하락세를 겪었습니다. 하지만 현재는 2023년부터 2025년 사이 상당량의 입주 물량이 예정되어 있어, 주택시장에 다시 한번 큰 변화가 예상됩니다.

 

 

이 입주 물량은 대부분 경주시 원도심과 떨어진 신경주역 인근 지역에 집중되어 있습니다. 따라서 신경주역 주변의 발전과 함께 주택시장 전반에도 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다. 경주시의 재개발 및 재건축 시장 역시 이러한 입주 물량 변화에 따라 움직일 가능성이 높습니다.